Louer une maison ou un appartement occasionne certains devoirs du locataire en ce qui concerne le maintien en bon état de son logement. S’il a des droits et des devoirs, le locataire n’est cependant pas tenu de prendre à sa charge tous les travaux. Certains d’entre eux vont plutôt incomber au propriétaire du logement. Quels sont les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? On fait le point.
Le locataire doit effectuer les réparations courantes pour maintenir son logement en bon état de jouissance. Cela comprend surtout les petites réparations comme par exemple :
Certains travaux peuvent incomber au locataire ou au propriétaire selon le contexte. Reprenons l’exemple de la moquette. Si le logement était vétuste ou si la moquette était déjà usée à l’entrée du locataire dans le logement, ce sera plutôt au propriétaire de faire le remplacement de la moquette et de le financer. Mais si l’usure est due à l’usage normal par le locataire du revêtement et si, au bout de dix ans dans le logement, la moquette est usée de son fait, il peut/doit la remplacer.
Que ce soit pour une moquette ou un revêtement mural, il vaut mieux demander l’avis du propriétaire, même si les travaux sont à la charge du locataire. Cela évite les fautes de goût pouvant survenir, si le locataire choisit une nouvelle moquette un peu trop voyante ou une peinture très vive qui ne conviendra pas forcément au propriétaire et pourrait par la suite nuire à la location de son bien avec les prochains locataires. Le propriétaire pourrait alors, lors de la sortie du locataire et de l’état de lieux, lui demander de remettre le logement dans son état d’origine (peinture et moquette) et ce, à ses frais ou lui refuser la restitution de la caution.
Si l’entretien courant et annuel d’une chaudière ou de radiateurs est du ressort du locataire, ce dernier doit demander l’intervention du propriétaire si l’un de ces équipements tombe en panne. Le remplacement et le choix d’un nouvel appareil (chaudière, chauffe-eau, radiateur) est à l’initiative du propriétaire et c’est ce dernier qui doit financer leur installation. La locataire devra simplement s’accorder sur les horaires afin de laisser libre accès à son logement pour la durée des travaux.
A l’entrée dans le logement, comme à la sortie, le propriétaire établit avec le locataire un état des lieux minutieux du logement. C’est le moment pour chacun de bien faire mentionner tous les aspects importants. Par exemple, l’usure d’une moquette, ne pourra être reprochée à la sortie si l’état des lieux mentionne déjà une moquette passablement délabrée à l’entrée dans le logement.
Les dates des derniers entretiens de chaque équipements sont également utiles et le locataire pourra se le faire spécifier. Par exemple, pour des appareils de climatisation, il est important de savoir à quand remonte le dernier passage du frigoriste car si vous entrez dans le logement l’été, vous aimerez vérifier que votre climatiseur soit propre et que vous pouvez l’utiliser en toute sécurité sans risques de respirer un air vicié.
Il en va de même pour l’entretien de la cheminée, il faudra vérifier si le ramonage a été fait juste avant votre entrée dans le logement ou combien de temps auparavant.
A la sortie du logement, l’état des lieux est tout aussi précieux. Il évite au locataire d’avoir à laisser sa caution parce qu’un propriétaire lui reproche des détails d’usure qui ne sont pas de son fait. Il permet aussi au propriétaire de savoir si le locataire a bien utilisé son logement en veillant aux travaux d’entretien courants qu’il est tenu de faire.
Aujourd’hui, la loi protège les locataires, en ce sens que le propriétaire a l’obligation de livrer un logement locatif décent à son futur locataire. Si le locataire est tenu, une fois dans le logement loué, de le garder en bon état de propreté et de participer à un entretien courant des lieux, le propriétaire aura, de son côté, la responsabilité de certains travaux :
Aujourd’hui, le propriétaire est incité à faire les travaux d’isolation nécessaires puisque l’étiquette énergétique doit être affichée systématiquement sur les annonces immobilières. De fait, un logement bien isolé avec une note vertueuse aura plus de chance de partir rapidement et d’intéresser de nombreux locataires par rapport à un logement qui a un mauvais positionnement sur son étiquette énergétique. Avec l’augmentation du coût des énergies, ce critère pèse de plus en plus dans le choix des locataires.
Lorsque le propriétaire doit faire des travaux dans un logement loué, il n’a pas pour autant le droit de demander une augmentation de loyer à son locataire.
A savoir : si le locataire ne fait pas face à ses obligations, à savoir l’entretien régulier de ses équipements et qu’un problème survient dû à un défaut d’entretien, le propriétaire ne sera pas tenu de prendre en charge les frais de réparation qui pourront alors être imputés au locataire.
Pour mettre fin aux logements indécents et limiter la prolifération des « marchands de sommeil » qui proposent des logements insalubres à des prix exorbitants, la loi a mis en place certaines règles pour protéger les locataires.
Les critères qui entrent en compte pour offrir un logement dit « décent » sont notamment : la surface minimale (surface au sol, hauteur de plafond), la qualité de l’éclairage avec existence même dans un studio d’au moins une fenêtre offrant la lumière du jour, la ventilation, un équipement pour cuisiner et une arrivée eau chaude et eau froide ainsi qu’un système de chauffage. Il doit vérifier que le système électrique ou la plomberie ne soient pas vétustes.
Si cela n’est pas le cas, le propriétaire sera tenu de procéder à un minimum de travaux avant de chercher un locataire, sous peine de sanctions.
A savoir : pour certains travaux par exemple ceux touchant aux canalisations, et dans le cas d’un logement en copropriété, le propriétaire devra par ailleurs demander l’autorisation de la copropriété (lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires) avant d’intervenir sur les canalisations.
Pour être sûr de ne pas faire d’erreur et s’il doute par rapport à certains travaux (notamment la décoration, la peinture, le changement d’un carrelage…), il vaudra mieux pour le locataire, demander l’avis préalable du propriétaire. Cela évitera de mauvaises surprises de part et d’autres et peut-être le risque pour le locataire de perdre son dépôt de garantie, lors de l’état des lieux de sortie !
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