Quelles sont les étapes avant l'achat d'un bien immobilier à rénover ?

Achat d’un bien immobilier à rénover : le détail des étapes à suivre

Quel type de bien immobilier ?

Tout d’abord, vous devez être clair par rapport à votre bien immobilier :

• Maison ou appartement?
• Ville (quartier tranquille ou quartier vivant avec toutes les commodités à proximité) ou campagne (éloigné ou avec les axes routiers et autoroutiers, gares ou bus scolaires ?) ;
• Avec petit ou grand terrain ?
• Surface de la maison et nombre de pièces : évaluez la taille en fonction de vos besoins (besoin d’avoir de grandes pièces, des espaces de rangements importants, une grande cuisine, une terrasse extérieure, des pièces pour vos enfants, etc. Listez bien tous vos critères, cela vous aidera pour le choix de votre maison).
• Type de bien : résidence principale? résidence secondaire ? investissement locatif ?
• Prix : côté budget, vous devez poser vos limites. Avez-vous des économies qui vont servir à l’achat du bien et aux travaux de rénovation ? Allez-vous demander un prêt bancaire ? Dans tous les cas, vous devrez avoir une idée précise de l’ensemble (achat du bien + montant des travaux de rénovation à réaliser) en prenant une marge supérieure pour les imprévus, pour bien planifier votre budget.

‍Vous pouvez déjà contacter des professionnels pour avoir une idée des prix de certains travaux ou bien visiter des sites spécialisés.

Soyez particulièrement attentifs aux détails lors des visites

Si d’emblée un bien immobilier ne vous intéresse pas, ne perdez pas trop de temps à visiter les pièces. Par contre, si un bien immobilier représente un coup de cœur, n’hésitez pas à le visiter une deuxième et une troisième fois pour bien évaluer l’ensemble car beaucoup d’éléments peuvent échapper à une première visite. Lorsque l’intérêt est grand, il ne faut d’ailleurs pas hésiter à revisiter la maison ou l’appartement avec un architecte pour voir ce qu’il est important de faire en termes de travaux de rénovation.

Les points clés à contrôler lors des visites, seront par exemple :

• Les parties communes (pour un projet d’achat d’appartement ou dans le cas d’une maison rattachée à un lotissement). Vérifiez comment fonctionne la copropriété et qui paye quoi, lors des travaux pour ne pas avoir de mauvaises surprises ;
• La visite avec un architecte peut être précieuse, notamment pour repérer un mur porteur surtout si vous prévoyez de restructurer certaines pièces et de casser des cloisons ;
• Vérifier l’état (ou l’ancienneté/vétusté) des réseaux électriques et de la plomberie. Si ces réseaux sont en mauvais état, il faudra prévoir dans vos futurs travaux de rénovation de les remettre en état et donc faire chiffrer cela par un électricien et un plombier ;
• Faites le point sur l’isolation globale du logement. Lors de l’achat du bien, l’acheteur devra de toute façon vous remettre un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) mais savoir déjà le type de travaux à faire permet d’anticiper sur le coût global des travaux à prévoir. Rappelez-vous qu’il faut toujours isoler un logement avant de changer un système de chauffage.
• Les autres points à vérifier seront en particulier : l’état des menuiseries et la présence ou non de double vitrage, l’état du parquet ou du carrelage, le type de chauffage et la présence ou non de ventilation et l’état général de tous les équipements.
• Vérifier les points de« détails »: charpentes (exemple : présence de nuisibles ?), sous-sol (existence de champignon type mérule ?), fissures, vices cachés, type d’évacuation (fosse septique ou tout à l’égout et état des canalisations, même non apparentes, etc.) ;
• Posez des questions: ancienneté des appareils de chauffage et climatisation ? Existence d’une bonne aération/ventilation ? Propreté du conduit de la cheminée (celle-ci est-elle d’ailleurs fonctionnelle ou juste esthétique ?), etc.

Demandez à voir les diagnostics obligatoires

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Il vous sera systématiquement remis par le propriétaire lorsque vous achèterez votre bien mais, comme il a une validité de 10 ans, si le diagnostic a été fait 8 ans plus tôt, il se peut qu’il ne vous renseigne pas de façon exacte. Le mieux est donc d’en obtenir un qui soit suffisamment récent pour vous donner une information plus précise. Le DPE vous renseigne sur la performance thermique du logement et permet de mettre en évidence les points où l’isolation est en défaut (information précieuse pour vos futurs travaux). Le DPE vous renseigne aussi sur la consommation d’énergie annuelle de chaque catégorie d’équipement. Il donne (sous forme de lettre) un classement énergétique du bâtiment (de A pour les bons élèves à G pour les mauvais).

Les autres diagnostics qui constituent le dossier technique

Le dossier technique, lors de la vente d’un bien immobilier, comprendra, en plus du DPE d’autres documents obligatoires. Ils apportent des informations capitales pour la réalisation des travaux de rénovation de votre bien immobilier : constat de risque d’exposition au plomb, état d’amiante, état parasitaire (exemple : termites), état de l’installation électrique, état de l’installation intérieure de gaz, mais aussi dans certains cas l’état de l’installation d’assainissement non collectif et l’état des risques naturels et technologiques.

Les règles d’urbanisme

Il est également important pour l’acheteur de s’intéresser aux règles d’urbanisme de son futur bien immobilier (exemple : consultation du PLU – Plan Local d’Urbanisme – qui donne une bonne idée sur les servitudes ou droits de passage d’une maison, etc. ou encore du règlement de lotissement si vous prévoyez d’acheter une maison insérée dans un lotissement ou les règles de copropriété pour un bien immobilier de type appartement).

Il ne faut prendre aucun détail à la légère. Certains acheteurs ont parfois dû payer cher le prix d’une négligence. C’est le cas de ceux qui ont acheté ou fait construire en zone inondable et qui se retrouvent plus tard systématiquement inondés avec les crues. Vérifiez ce point si vous achetez près d’un ruisseau ou d’un fleuve ou si le terrain est facilement inondable en cas de fortes pluies.

Quel est en moyenne le coût des travaux de rénovation lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Pour estimer le coût de vos travaux de rénovation, vous devrez faire le point avec un architecte, puis faire établir des devis par des professionnels.

Le budget travaux pour une rénovation peut considérablement varier en fonction de votre projet : travaux de rafraichissement, rénovation partielle ou rénovation complète.

Il est donc important de bien évaluer tout ceci avant de demander un prêt immobilier auprès d’une banque. Rappelez-vous qu’elle vous demandera des justificatifs (devis).

Le coût moyen de votre chantier de rénovation prendra donc en compte les critères suivants :

• Etat initial du bien immobilier et complexité du chantier ;
• Surface à rénover ;
• Choix et gamme de travaux et matériaux ;
• Frais de la main d’œuvre ;
• Etc.

Vous devez également tenir compte des frais de l’architecte qui va gérer l’ensemble de vos travaux. Certains professionnels peuvent facturer au forfait pour un chantier donné, d’autres vous factureront par honoraires (tarif horaire de l’architecte).

Avant de rénover, vous devrez parfois casser certaines parties de votre bien. N’oubliez pas dans ce cas de faire chiffrer la dépose de l’ancien et l’évacuation des gravats par l’entreprise.

Enfin, pour des gros chantiers de rénovation, contrôler les assurances de l’entreprise ou des artisans (décennales) et prévoyez aussi une assurance dommages-ouvrages pour couvrir les éventuels pépins pouvant survenir sur le chantier de rénovation (exemple : vice de forme, etc.).