La rentrée est usuellement une période favorable aux projets immobiliers, cependant les crédits immobiliers s’annoncent plus compliqués à contracter que prévu – on vous détaille tout dans cet article.
L’activité immobilière, comme de nombreux autres secteurs, connaît généralement un fourmillement intensif aux mois de septembre et octobre. Avec la rentrée, les projets immobiliers mûris pendant l’été se concrétisent. Seulement, pour leur financement, les prêts immobilier seront plus difficiles à contracter. La première raison est le taux d’usure qui devrait remonter seulement le 1er octobre.
Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux d’usure vise à vous protéger d’éventuels abus. La date butoir de son ajustement est donc fixée au 1er octobre, dans un peu moins d’un mois les taux d’usures devraient remonter. Mais d’ici-là, les banques vont prêter de moins en moins, au grand dam des emprunteurs qui voient l’occasion d’emprunter à des taux d’intérêts extrêmement bas leur filer entre les doigts. En effet, malgré leur hausse relative depuis 2017, la moyenne des taux d’intérêts des différentes longueurs de prêts reste bas. Ainsi, concernant les prêts sur 15 ans, les taux moyens sont encore en augmentation à 1,5 %.
Pour les prêts sur 20 ans, les taux moyens sont en augmentation et se situent en moyenne à 1,75%, et à 1,90% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Ces taux sont donc très attractifs pour les emprunteurs, désireux d’entamer leurs projets immobiliers et de profiter de ces taux avantageux. La difficulté de la rentrée ne réside donc pas dans les taux d’intérêts importants pour les emprunteurs, du moins pas encore.
L’obstacle majeur est en fait, on l’évoquait tout à l’heure, le taux d’usure bas et le refus des banques de nombreux dossiers. Un taux historique de dossiers refusés est en effet l’actualité majeure de la rentrée concernant les crédits, même des dossiers qui seraient habituellement considérés comme peu risqués par les instituts bancaires sont refusés.
Ces derniers ont en effet pour une grande partie d’entre eux, imposé des conditions draconiennes à leurs prêts pour éviter d’en céder en cette période. Habituellement, pour décourager les emprunteurs, l’un des ressorts efficaces des banques est d’augmenter le taux d’intérêt de leurs prêts.
Pour ce faire, les banques doivent cependant avoir une large marge de manœuvre entre la moyenne des taux d’intérêts auxquels elles cèdent leurs crédits, et le taux d’usure qui est, pour rappel, le taux d’intérêt maximum que les banques peuvent appliquer en toute légalité. En ce moment, la marge de manœuvre est fine puisque de nombreuses banques ont dépassé des taux d’intérêts supérieurs à 2% pour les prêts longs (remboursables sur 20 et 25 ans), alors que le taux d’usure est actuellement de 2,57% pour les prêts supérieurs ou égaux à 20 ans.
Ainsi, ce levier de découragement est inapplicable en ce moment. Les demandes de prêts sont donc globalement refusées pour des motifs différents, dont l’un peut-être un apport personnel insuffisant. La raison pour laquelle les banquiers exigent des apports personnels plus importants pour décourager les emprunteurs est la suivante : les taux actuels ne les intéressent pas.
En effet, si 2% de taux d’intérêt sur un crédit n’est habituellement pas un mauvais taux pour les banquiers qui engrangent des bénéfices plaisants, il faut prendre en considération une troisième variable (en plus du taux d’usure et du taux de crédit) : à savoir l’inflation.
Les estimations provisoires estiment que l’inflation atteindrait et se stabiliserait aux alentours de 6,5% à la rentrée 2022.
Les causes de l’inflation sont éminemment liées à la guerre en Ukraine et à l’explosion induite des prix de l’énergie. Quitter la dépendance au gaz russe étant un objectif à atteindre, l’énergie se raréfie et coûte plus chère, causant une inflation record depuis des décennies.
Comme nous l’évoquions, le taux d’usure est fixé tous les trois mois par la Banque de France. Le problème est donc le suivant : les taux sont fixés en fonction de l’inflation en cours, et en fonction des prévisions d’évolution, mais ne changeront pas pendant trois mois malgré l’actualité géopolitique qui peut induire de fortes variations sur l’inflation.
Depuis le dernier taux d’usure, fixé donc à 2,60% pour les crédits inférieurs à 20 ans et à 2,57% pour les crédits égaux ou supérieurs à 20 ans, l’été a été rude et particulièrement prompt à la montée de l’inflation. Avec le rafraîchissement des températures prévu en hiver, les nations européennes ont voulu dès cet été anticiper en coupant de plus en plus les ponts avec le gaz russe. C’est donc la raison pour laquelle les prix ont augmenté grandement cet été.
Le taux d’usure, fixe pendant la période, n’a donc pas accompagné cette inflation importante. C’est la raison pour laquelle les banques sont plus que frileuses à l’idée de céder des crédits à des taux d’intérêts qui n’ont pas suivi l’inflation. C’est d’autant plus vrai que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ne peut lui non plus dépasser le taux d’usure. En ce moment, 30 à 50% des dossiers des emprunteurs sont évincés au motif que le TAEG est trop élevé et supérieur au taux d’usure. Les banques attendent donc patiemment la correction du taux d’usure à la montée globale des prix, chose qui doit donc avoir lieu le 1er octobre prochain.
Il est inutile de préciser que si les banquiers ne se plient pas au respect du taux d’usure et exigent de leurs clients des taux d’intérêt plus hauts, ils s’exposent à des sanctions au même titre que toute infraction à la loi. Ces sanctions sont de l’ordre de deux ans d’emprisonnement et d’une amende de 300 000 euros.
D’ici la date butoir du 1er octobre, la marché immobilier semble suspendu. Malgré cette actualité compliquée pour ceux qui veulent emprunter, la chose n’est pas impossible. Déjà, pour ceux qui le peuvent, le moment est idéal pour emprunter. Les taux d’usure vont de toute façon remonter pour autoriser les banques à demander des taux de crédit plus importants. Certes, l’augmentation n’est pas encore définie, mais la hausse est garantie.
Pour vous donner une idée, depuis le début de l’année, le taux d’usure n’a augmenté que de 0,16 point, et les estimations minimales pour l’augmentation du 1er octobre sont entre 0,20 et 0,30 point. Malgré cette augmentation, significative en temps plus normaux, au vu de la conjecture et de l’inflation cela serait toujours bien trop insuffisant. Une augmentation du taux d’usure de cet ordre serait en effet insuffisant pour permettre à tous ceux qui veulent emprunter, et théoriquement qui le peuvent, de voir leur dossier accepté. Il est donc évident que ceux qui peuvent emprunter maintenant profiteront des taux les plus attractifs avant un bon moment. I
l vous est de toute façon recommandé, si vous souhaitez emprunter, de déposer votre dossier maintenant au cas où, et de retenter à partir du 1er octobre en cas de refus probable.
Par ailleurs, même si les tendances de refus des dossiers sont importantes, elles ne concernent pas toutes les banques, ou du moins à des niveaux différents. Contre toute attente, une banque nationale a baissé ses taux de 0,20 % pour le mois de septembre, mois traditionnellement riche en transactions immobilières, et dernière ligne droite pour capter de nouveaux clients via le crédit immobilier. La stratégie de certaines banques est de préférer attirer de nombreux nouveaux clients malgré les risques plus importants qu’elles prennent.
De plus, malgré la date du 1er octobre, certaines banques qui peuvent se le permettre, pourraient être tentées de contenir la hausse des taux de crédit pour ne pas être en retard sur la réalisation de leur objectif de production de crédit. Enfin, plusieurs banques qui rentrent de congés sont susceptibles de redynamiser le crédit immobilier.
Les prévisions d’augmentation du taux d’usure sont encore floues, certaines banques parlent de 40 points de hausse, ce qui forcerait le marché à se retrouver dans une situation similaire à celle du printemps 2017 avec une usure proche de 3%. Entre l’augmentation progressive des taux de crédit et le blocage de plus en plus persistant des banques à octroyer des prêts, le production de nouveaux prêts a inévitablement baissé drastiquement, passant de 26,8 milliards d’euros en mai 2022, à 20,6 milliards en août, une forte baisse mais qui reste dans la moyenne sur 5 ans. Cette baisse drastique n’est pas sans conséquences puisqu’elle s’est traduite par une vague importante d’annulations des réservations annoncées par les acquéreurs de logements neufs. Le Ministère de la transition écologique parle de 13,5% d’annulation des réservations.
Sur la même période, le marché de l’immobilier ancien se porte globalement bien, enregistrant moins de variations : si votre projet est d’investir dans l’ancien afin de le rénover, faites appel à Archionline pour concevoir vos travaux. Archionline est un garant de sérénité car vous sert de médium entre vos envies et leur concrétisation par des professionnels qualifiés et abordables. Échangez avec les experts Archionline pour obtenir un devis sur mesure et rencontrer les bons professionnel pour rénover votre appartement.
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