Travaux de copropriété : quelles sont les règles à respecter ?

Si vous souhaitez réaliser des travaux de copropriété, quelques règles bien spécifiques sont à respecter. En effet, les travaux de copropriété sont des travaux qui s’appliquent sur les parties communes d’une résidence ou d’un immeuble. L’usage collectif de ces espaces implique donc une gestion collégiale si vous souhaitez effectuer des travaux.

Les parties communes d’une copropriété

Avant toute chose, il est important de savoir différencier les parties communes des parties privatives d’une copropriété.

Les parties privatives d’une copropriété sont les parties n’appartenant qu’à un seul copropriétaire. Il n’existe pas de liste exhaustive des parties privatives mais en règle générale, sont considérées comme tel :

● Les appartements : c’est-à-dire l’intérieur des logements, les balcons, les fenêtres, les volets, etc ;

● Les revêtements de sol : parquets et autres matériaux ;

● Les cloisons non porteuses : il s’agit des murs qui n’ont pas de conséquence sur la stabilité d’un immeuble.

À leur différence, les parties communes d’une copropriété sont les parties utilisées par l’ensemble des copropriétaires. Attention toutefois à bien distinguer les deux types de parties communes : les parties communes générales qui concernent tous les copropriétaires sans exception, comme le hall d’entrée par exemple, et les parties communes spéciales qui ne concernent que certains copropriétaires, comme l’ascenseur.

Nous vous conseillons de consulter votre règlement de copropriété dans lequel la différence entre les parties communes et les parties privatives de votre copropriété doit être indiquée.

Les types de travaux à voter en assemblée générale

Les travaux des parties communes, c’est-à-dire affectant les espaces communs et les murs porteurs, sont à voter en assemblée générale de copropriété. Pour ce faire, vous devez d’abord mettre à l’ordre du jour les travaux que vous souhaitez réaliser et y joindre les documents relatifs : entreprises sélectionnées, devis des prestataires, etc.

Il s’agit ensuite de faire voter ces travaux lors de cette même assemblée, à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire en récoltant la majorité des voix des copropriétaires, mêmes ceux absents, abstentionnistes ou non-représentés. Il est aussi à noter que les travaux urgents ne requièrent pas de vote en assemblée générale. Votre syndic de copropriété peut donc décider seul de réaliser des travaux si la sécurité des habitants est menacée.

Le budget travaux en copropriété

Depuis la loi ALUR de 2014, un fonds travaux pour financer les travaux de copropriété est obligatoire sauf si :

● La copropriété a moins de 5 ans ;

● La copropriété a moins de 10 lots et a voté à l’unanimité de ne pas constituer de fonds travaux ;

● Le diagnostic technique global de la copropriété prévoit qu’aucun travaux ne sont à réaliser dans les 10 prochaines années ;

● Les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.

Sauf dans ces cas précis, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds travaux qui sera utilisé pour effectuer les travaux à réaliser dans les parties communes. Ce fonds est alimenté chaque année par une cotisation payée par les copropriétaires après un appel de fonds du syndic, dont les modalités sont les suivantes :

● Soit un plan prévisionnel de travaux a été voté et les travaux sont définis et bien précisés, dans ce cas il convient d’utiliser les différentes clés de répartitions inscrites dans le règlement de copropriété, et notamment celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (ascenseur, chauffage, etc.) ;

● Soit rien n’a été décidé et il est seulement prévu de constituer un fonds de travaux en cas de futurs travaux hypothétiques, alors il convient d’utiliser les tantièmes généraux.

A noter que ces provisions annuelles spéciales doivent être supérieures ou égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Comment Matera peut vous accompagner dans la gestion de vos travaux

L’une des missions du syndic de copropriété est de gérer les travaux de la copropriété. Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole ou par un syndic coopératif, des outils comme celui de Matera peuvent vous aider dans la réalisation de vos projets de copropriété. En effet, dans le cas d’un syndic non-professionnel, il n’existe pas d’intermédiaire entre une société de gestion et votre copropriété, c’est au syndic bénévole ou au conseil syndical de gérer les travaux.

L’utilisation d’une plateforme de gestion de la copropriété en ligne comme Matera vous permet donc d’être accompagné par des spécialistes sur des sujets spécifiques de copropriété comme les travaux. En effet, des experts travaux sont à votre disposition avant la réalisation des travaux dans le choix des prestataires et des devis, pendant les travaux grâce à un accompagnement juridique, et à la réception du chantier à la levée des réserves. Il est fortement conseillé d’être accompagné sur des sujets comme les travaux, qui demandent des connaissances techniques et juridiques pointues.