Lors de la vente de votre bien immobilier vous aurez peut-être la bonne surprise de faire une plus-value immobilière importante, une somme qui peut toutefois être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, on vous aide à y voir plus clair.
La plus-value immobilière correspond à la différence positive, si négative on parle de moins-value, entre le prix de vente et le prix d’achat -ou la valeur déclarée- de votre bien immobilier. Il est possible que cette somme soit sujette à l’impôt. Le calcul de la plus-value imposable s’effectue en deux étapes, on calcule d’abord la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé. La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, soit la somme réellement gagnée par le vendeur du bien immobilier.
Le prix de vente corrigé est le prix auquel la transaction a lieu, tel qu’il est inscrit dans l’acte définitif de vente, après les différentes corrections par rapport au prix de vente initial : en y rajoutant les charges et indemnités que l’acquéreur vous doit lorsque vous lui vendez votre bien, et en y retranchant les frais liés à la vente que vous devrez prendre en charge (comme les coûts des diagnostics obligatoires ou les frais de mainlevée d’hypothèque grevant l’immeuble).
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lors des opérations de vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain), de ventes des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes), d’échange de biens, partage ou apport en société. Les bénéfices que vous tirerez d’une de ces opérations immobilières, la plus-value donc, doivent être déclarés dans l’avis d’imposition.
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Le calcul des impôts liés à la plus-value dépend de plusieurs critères. Le premier est la durée de détention du bien, c’est-à-dire la période durant laquelle vous avez possédé le bien immobilier que vous mettez en vente, car si la durée de détention excède les cinq ans la plus-value peut-être réduite d’un abattement. En-deçà de cette durée, le taux d’abattement pour le calcul de l’impôt sur le revenu est simplement nul, vous ne profitez pas de réduction de l’impôt en un mot.
Il peut cependant monter jusqu’à 6% par an au bout de cinq ans de détention, nous y reviendrons en détail. Ensuite, un autre élément à prendre en compte concerne les prélèvements sociaux. Ceux-ci se font sur la plus-value nette et représentent 17,2 % de la somme. Quant au taux forfaitaire à déclarer dans l’impôt sur le revenu, il est de 19 %. Il existe cependant des cas de figure dans lesquels vous serez exonérés d’impôts sur votre plus-value immobilière : selon la nature du bien cédé, le montant de la cession et la durée de détention du bien.
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Le cas le plus commun est l’exonération lors de la vente de votre résidence principale. L’exonération d’une résidence principale implique que vous viviez la majeure partie de l’année dans cette résidence, et son occupation juste avant sa vente ne vous permettra pas de profiter du titre de résidence principale et de profiter de l’exonération intrinsèque. Il devra s’agir de votre résidence principale au jour de la cession, même si vous ne l’occupez plus, tant que vous y avez habité jusqu’au jour de sa mise en vente et que ladite vente intervienne dans un délai normal d’environ un an.
Les dépendances nécessaires qui complètent votre bien comme les caves, garages, chambres de bonne… et qui sont vendues en même temps sont également exonérées. Cela vaut aussi si votre garage n’est pas immédiatement collé à votre habitation ou dans son enceinte mais situé dans un rayon de moins d’un kilomètre.
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Il existe quelques cas particuliers : si vous êtes retraité ou un adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement. Enfin, si vous êtes titulaires d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe votre résidence principale.
Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.
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Le deuxième cas de figure d’exonération de votre plus-value immobilière survient lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale. En effet, une exonération peut concerner un bien immobilier autre que votre résidence principale, sous des conditions toutefois bien précises. Pour être exonéré sur ce cas de figure il vous faut ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
De plus, vous devrez réemployer l’argent que vous avez gagné par la plus value exonérée de la vente de votre bien à l’acquisition ou construction d’un logement destiné à devenir votre résidence principale. Le tout devra s’effectuer dans un délais de deux ans. Par ailleurs, concernant les personnes retraitées, l’exonération est garantie si vos revenus de l’avant dernière année précédant la cession n’étaient pas passibles de l’ISF et que votre revenu fiscal de référence n’excédait pas les limites prévues au I de l’article 1417 du Code Général des Impôt. Sous les mêmes conditions, les personnes titulaires de la carte d’invalidité (celles de 2ème et 3ème catégorie) bénéficient également d’une exonération de leur plus-value.
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Revenons maintenant plus en détail sur le calcul de la plus-value, plus précisément sur les abattements dont vous pourrez bénéficier. En effet lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018). Concernant l’impôt sur le revenu déjà, l’abattement est de 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, et de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention du bien immobilier que vous comptez céder.
Ainsi votre plus-value immobilière sera totalement exonérée de l’impôt sur le revenu si vous avez détenu votre bien immobilier plus de vingt-deux ans. Concernant les prélèvements sociaux, les abattements évoluent de 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, de 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention, puis de 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Vous serez donc entièrement exonéré des prélèvements sociaux à l’issue d’un délai de détention de trente ans.
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Le cas de figure suivant d’exonération est lors de la cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 euros. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €. Il existe deux cas particuliers.
Le premier est la vente en indivision : le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession. Vous n’êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 €, même si le prix de cession global est supérieur à ce seuil.
Le second est la vente de la nue-propriété ou d’un usufruit, la pleine propriété d’un bien se compose de deux droits réels : la nue propriété et l’usufruit. Pour apprécier le seuil de 15 000 €, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien. Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété. Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l’âge de l’usufruitier (barème légal à l’article 669 du Code Général des Impôts).
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Enfin, il existe des derniers cas de figure d’exonérations comme lorsque la plus-value est réalisée lors de la cession d’un bien immeuble (construction ou terrain) pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation : en cas de remploi de 90 % au moins de l’indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l’acquisition, la construction, l’agrandissement, d’un bien immeuble quel qu’en soit l’affectation (habitation ou professionnel), l’exonération est effective.
Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l’article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation).
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